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任志强:你们别搞错了,我们现在房子是不够用的 zt

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发表于 2018-5-30 18:45 | 显示全部楼层 |阅读模式

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房地产三大驱动因素

改善性:尤其错误的就是以为商品房市场已经在中国占主导地位,其实所有住房都算起来,商品房的占比也就30%多,剩下的70%是过去50年分配历史中提供的。大部分又破又旧又小,不能拿这30%去跟它平均呀。

独居:2.5亿的独居人口怎么办?几乎是翻一番吧,可知我们现在的房子是不够用的。但是在一些人的概念里,房子已经够了,他们不知道这中间的差距有多少。

城市化:开发商现在一年的住宅竣工面积就10亿平方米左右,按照全国现在的住宅面积,大概240亿平方米,5%的折旧很正常吧,5%就是10亿平方米。如果我们要满足70%的城市化率,至少有440亿平方米左右的建筑面积才能够住,如果按5%的话,就是20多亿平方米了,比现在一年房地产生产量还要大。



任志强:你们别搞错了,我们现在房子是不够用的

陈哲2018-05-24 21:08

(图片来源:全景视觉)

经济观察报 记者 陈哲

20年前的夏天,中国宣布党政机关停止福利分房,拉开了住房商品化等一系列住房制度改革的序幕。这是改革开放以来,房地产领域最为重大的一次改革。通过启动全民住房消费以及相关产业链条上的消费,中国经济被装上了一台强劲而持续的引擎。

此后房地产市场化进程中,住房条件改善、金融支持、城市化进程、房价形成机制等一系列体系,都逐步从计划的轨道转向市场。如何正确地认识市场在资源配置和价格形成中的核心作用,如何对房地产制度作出合理的顶层设计和原则性安排,如何不断地在实践中发现问题并有效地解决……这些问题可能都影响着改革成败。围绕对它们的理解,从庙堂到民间都在一直随着市场大潮衍进而不断深化和纠偏。

其中,一个绕不开的人物是任志强。他是房地产市场发展的亲历者,他掌舵的华远地产很长时间以来,也是其中非常重要的参与主体。作为这家国企的管理者,他对房地产更换发展轨道的种种体会和认知都超越普通人。难能可贵的是,他在实践基础上做了大量扎实的研究,并受邀参与了2007年以后房地产领域一系列重要改革的讨论。可能正是以上种种特殊的经历,使得任志强的分析和判断,在十年时间里不断地被市场所验证。

随着改革深化与时况剧变,步入新阶段的中国房地产对长效机制的需求变得急迫。在当下节点回顾改革,我们需要去斟酌的可能包括但不限于:过去改革中的得失,哪些现状、问题和路径需要重建认知?改革应该沿着什么路径继续推进等等。对此,任志强给出了自己的思考:

经济观察报:今年是改革开放40周年,也是房改20年,这个过程中,房地产市场得到快速成长,中国的住房条件、城市面貌都有一个长足的进步,你是过程中非常深度的参与者、实践者,你觉得我们从中特别需要遵循和继承的经验是什么?

任志强:改革的目的是要推翻计划经济,但是,改革在发展过程中,并没有完全脱离计划经济,因为最初是从商品化经济转向市场化经济,在商品进入市场经济方面开放得比较早,而其他一些并没有完全按照市场的方法开放。所以我们的改革是摸着石头过河的过程,但是最大的石头没摸着,或者说碰触到最大的石头时大家都不敢动它。

因此,在一定程度上,比如说商品经济层面已经非常活跃和发达了,但是一旦和产权制度相结合的部分,基本上都是停滞的。

中国从计划经济向市场经济跨越的阶段,比如说住房市场化,土地市场化,有一个快速增长的过程,但是不能因为曾经有过一段快速发展,就认为可以持续地发展,不是的。

比如说土地拍卖制度,在初期的时候,认为是靠市场化来分配,谁钱多给谁(更有效率),但后期看到的是政府炒地行为,导致的是地板(价)高了以后,天花板也高了,这种竞地价的炒地行为就不可持续了。

在最初短缺的时候,因为制度缺陷造成的损失是小的,因为制度开放造成的收益是大的,反过来呢,就是现在收益是小的,损失是大的,已经进入这样一个阶段了,再不解决这些根本性的问题就寸步难行了。

经济观察报:当前继续改革面临的主要问题是什么?

任志强:从国家层面说,有两个重要的问题没有很好地得到解决。

第一个就是土地制度,如果土地不能作为产权的基础,中国就永远不会有产权。政治经济学之父威廉.配第有一句名言“土地是财富之母,劳动是财富之父”,当土地归己的时候,人们才可以把大量的资产投入在土地之中,然后产生其他一些财富状况。如果土地不归己,没有人会把更多财力投入到固定资产中,也不可能有一个社会的长期稳定发展。

第二个住房改革的重大问题就是政府要保障低收入人群的财产权利,这在联合国人权公约和世界上所有国家里都是极其罕见的。联合国人权公约里面要保障的是居住权而不是财产权。但是我们国家的制度从朱镕基时代房改23号文件,房地产进入市场化的改革文件中提出的是,经济适用住房只卖不租,所以保障的是低收入人群的财产权利。今天我们才谈租售并举的问题。如果那个时候国家政策更多考虑低收入人群的居住权利,而不是财产权利的话,也许我们的市场就不会像今天这样。

比如说共有产权,还是讲的低收入人群的财产权利问题。因为在保障低收入人群居住权利上,政府是要全掏钱的,但是在保障财产权利的时候,就进入了炒房市场。

其实在2003年以前,中国的房价增幅是很低的,从1997、1998年进行房改,到2003年,平均每年的房价大概增长不超过3.5%,非常低,而这几年同期的居民收入增长是9.5%,房价收入比是非常合理的。

所以2003年,在参与讨论18号文件的时候,我就提出要修改这个文件,把保障财产权利改为保障居住权利,如果经济适用住房是只卖不租,就不如取消经济适用住房,让它市场化,然后政府提供一个廉价租赁房,或者是类似房屋。

直到2008年,温总理的政府工作报告,人民代表做了14处修改,其中有一处重要的修改,就是把原稿的“居者有其屋”,改成了“居者有其所”,有其屋就是有财产权利,有其所就是只要拥有居住权就可以,说明在2008年人大讨论的时候非常清楚地认识到这个问题。

但是行政政策上没有发生任何改变,2008年虽然提出了“居者有其所”,因为恰逢金融危机,于是就用各种方式来启动中国经济,又把它忽略掉了。

经济观察报:为什么说土地制度是主要矛盾?

任志强:我们现在可以看到的是招拍挂制度导致土地的天价,不管是租赁性住房,共有产权房,还是其他什么房,仍然是竞地价的。换句话说,政府从土地中获得的收入,一分钱都不少。今年一季度土地价格爆涨,到4月份仍然是爆涨,这都说明了政府仍然希望从土地上拿到多的收益,而没有想到它对市场产生什么。

比如说共有产权房,我们查了已经卖出去的多个共有产权房案例,一部分确实比市场价格低,但是很多案例显示的是抬高市场的房价。换句话说,就是私人拥有的部分和政府拥有的部分变成全部价格的时候,高于周边的二手房房价,甚至高于周边一手房房价。

经济观察报:最后这个成本会转向哪里?

任志强:这个成本一定会转向社会。政府表面上换了个好名声,因为私人掏钱的比例和现有房价比,确实低了很多,很多人迫于经济压力没有办法,就用这种方法去解决居住,可是在实际利益上是受到损失的。

经济观察报:只有房子的部分产权。

任志强:对,因为卖的时候只能拿到拥有产权部分的升值,剩余的升值都归了政府,政府还可以有一定的措施,按照一定价格把你的那部分回收了。

所以严格说起来,土地制度问题导致了政府从炒地里获得更高的利益,进而推动了居民炒房。当政府炒地的时候,老百姓为什么不炒房子呢?很明显,如果我们所有的调控文件,第一个应先控制政府的地价,可能房价问题就自然解决了。但是大家预期的未来还是政府炒地、居民炒房的结果,就是一种恶性循环。至少到目前为止我们没有看到任何解决的方法。

经济观察报:有分析说,在整体风险比较高的情况下,对价格进行限制,初衷是用时间换空间,为长效机制出台赢得条件。

任志强:我不认为是。要从长效来说,抑制危机要先控制土地价格。把地板价格拔得很高,把天花板压得很低,不可持续,这是最简单的道理。

经济观察报:地方政府对土地的依赖,确实也不是一朝一夕能够剪除掉的。

任志强:也不表示你所说的这种议论是正确的,政府对土地财政有依赖是早就有的事情,不是今天才发生。所以很多地方政府在房价低的时候就拼命鼓吹,希望抬高房价,我们没看见哪个政府说我故意要把房价打低的,否则为什么要卖高价地呢?

经济观察报:你提到亟待改革的第二个重要问题是,低收入人群的居住需求应该用租赁方式保障而非财产保障,我们需要什么样的租赁市场?

任志强:建立什么样的租赁市场,这里有巨大的差别,一种租赁市场的建立就是我们现在提出的商品化租赁市场,另外一种租赁市场应该是低收入人群的保障性租赁市场,这是两个概念。

比如说北京市的长租房是用“竞地价”的方式产生的,一定不是保障性质的,一定是市场商品化性质的,所以万科的长租房遇到了很大的争议,一次性交十年房租,180万元才能租这个房。实际上用竞地价的方式建立长租公寓,大大提高了租金标准。很多人可能根本就租不起。

所以保障的这部分要加强,不是建立商品化的租赁住房,而是由政府提供的、对无住房居民或者低收入居民进行一个适度居住权的保障。当土地和保障这两个问题不能同步解决的时候,所有人都只能挤到市场中来。不要说他炒房子,因为对最穷的人保障的都是财产权利,必须用购买的方式解决问题,与其花180万租10年,还不如用这个钱买房子,买的话可能至少还有70年的权利,很难说这个租赁市场是能够被社会普遍接受的。

大部分国家是把它分开的,低收入家庭的人不需要到市场中去买房子,同时,政府鼓励建立低收入家庭租得起的租赁市场。很多发达国家,政府提供了一部分保障房,这部分大概没有超过20%的比例,但是租赁市场巨大,靠什么呢?靠的是鼓励私人住房进入租赁市场,比如有租房合作社,租房银行等。德国租房合作社70%以上是私人的住房,日本也是。

比如说德国有空置税,房子买了不住的话要收税,要是把这个房子搁到合作社去租赁的话,减税。一正一反两个税收政策让租金降下来。所以用政府的办法来扶持,租赁市场建得非常大。

我们现在提出的叫多主体,从来只有三个主体,要么是国家,要么是机构,要么是私人。而我们现在实际上砍掉了私人这部分,因为不准购买第二、第三套房,那就不可能用私人的力量去购买房产而变成租赁市场,这对整个制度来说是一个重大的打击。

经济观察报:刚才说国外租赁市场以私人供给为主,我们看到国内一些机构,会在散布的私人市场里收闲置房屋拿出来租赁,规模发展很快,这样的发展模式,会是好的突破方法吗?

任志强:这是不得已而为之的方法。当你不允许买第二套、第三套的时候,人哪有多余的房子,都收完了怎么办,剩余的房子在哪呢?是没有办法再扩大的。

在租赁住房不够的时候,把长期租赁房都收了,经过整理提高价格,因为租金价格是要根据成本来计算,是要有收益的,当政府不能提供的时候,原来私人还能提供一部分,现在私人的部分都变成了长租公寓,或者是高级公寓,租金提高的时候,低收入人群就更没地方住了。

经济观察报:北京上海这种对租赁需求大的大城市,房屋闲置处在什么水平?

任志强:我没觉得有多少,因为总量就不足。有位住建部前领导,他认为按户籍计算套数的话,我们的住房已经够一户家庭一套房子,或者到了1.1,他的计算有一个最大的错误就是一户家庭现在不是住一套房子。

经济观察报:他是按户口本来算的。

任志强:对,因为我的子女单独住了一套房子,但是户口还在我的户口本上。一个可能是不够支付银行按揭的条件,所以贷不了款,得靠我去贷款,所以买房还是以我的名义,好像名义上我有两套房子,但实际上不是。这个比例是很高的。

中国现在大概有7500万的独居户,其中4000万左右是老人,有3500多万是年轻人,80后、90后,不跟父母一起住。

我们就算单独居住的。这个比例会到多高呢?北欧现在是40%,中国现在是五点几,六点几的样子,如果我们要涨到40%的话,会有多少独居户?大概是2.5亿的独居户,或者更多。前三年,2017、2016、2015年,每年独居户增长30%多,而且还在继续增长,我们估计很快会超过2亿多家庭。整个城市才3亿多户口本,流动户口、常住人口都算上。2.5亿的独居人口怎么办?几乎是翻一番吧,可知我们现在的房子是不够用的。但是在一些人的概念里,房子已经够了,他们不知道这中间的差距有多少。

经济观察报:还盛传一个数据,中国人均居住面积到了40平方米。从这个标准做国内外对比,整体上已经不缺房子了。

任志强:中国和国外比,有一个最重要的区别,中国是按建筑面积计算的,欧美国家是按套内面积计算的,按人均居住面积我们起码有20%左右的差距。

现在含证面积大概36平方米左右,北京、上海更低。所以他们完全错误。

尤其错误的就是以为商品房市场已经在中国占主导地位,其实所有住房都算起来,商品房的占比也就30%多,剩下的70%是过去50年分配历史中提供的。大部分又破又旧又小,不能拿这30%去跟它平均呀。

比如说北京,看看现在带箍的房子,什么叫带箍呀?就是1976年大地震的时候做了加固的那种房子,到处都是。北京没有电梯的房子有70%,没有卫生间的房子超过70%。

经济观察报:没有卫生间?

任志强:卫生间是什么概念?就是带洗澡设施的,不是指厕所,我们过去那个小厕所一平方米,大家早晨起来洗脸刷牙要到厨房去,这不叫卫生间,只能叫厕所。

有热水的大概5%左右,虽然有的家庭安了淋浴器,淋浴器毕竟不够安全,也不够舒适。没有热水供应和没有卫生间,叫什么美好生活?

你知道上海的户均是多少吗?只有60多平方米,按人均计算好像面积很大,户均计算只有60平方米,北京也就70平方米,你以为房子很大吗?全中国100平方米以上的房子不到15%,还去算人均,这都是瞎胡闹,平均数是用于宏观分析的,不能用于微观。当他们运用这些数的时候,根本没有考虑个性问题。

经济观察报:现有的一些存量可做租赁的项目多吗?

任志强:根本没有存量,按链家的计算,北京大概有20%的房子用于出租,但是要供多少人住呢?供36%的人住,也就是5到7个人一套房子。为什么要打隔断呢?因为房子不够。北京需要多少?有50%的人需要,怎么能提供得了。

经济观察报:私人租赁的问题,有没有可能是投资回报率太低,所以不见得愿意出租?

任志强:你犯错误了,中国没有办法计算投资回报率,是因为人们常常会按市场价计算投资回报率,后来的房子也是用这种办法,可是你恰恰忽略了一个东西,我们有70%的房子是旧房子,房改房或者拆迁房,占的比例相当大,房改房的成本才有多少,大量的房改房用于出租的时候,就把市场整体的租金价格压下来了,房改房大概5万块钱,2万块钱的都有,百分之好几百的回报率,所以租金价格就下来了,要按市场价算,就是小潘说的,百分之三到五,很低,如果扣除利息成本就是百分之一二了,但是要把这些东西都给按住,这个市场租赁价格就上来了。别搞错了,你们老把眼睛盯在商品房的部分,30%多。还有70%左右,至少是60%多是非商品房的部分呢?那才是大头。

经济观察报:这两年有一些房地产企业试图重新定义自己的角色,把名字改了的都有,有的说自己是城市运营商,城乡美好生活提供者,怎么解读这个现象?

任志强:媒体老用一些新词,他们也用新词,本质没有变化,只要是在生产房子就叫房地产。房地产就是服务业,服务业可以把自己的服务链条加长,很正常。但我不认为这是专业化的发展方向,真正的专业化是汽车的组装厂,会把零件的生产都分配给其他人,我就干组装就够了,核心技术是我的部分,但是零件可以分散。

开发商做开发的时候受到了很多限制,就要把自己的产业链加长,因为具备一些优势,比如物业管理,我的楼盘我管理,我就拥有了这么多客户资源,就可以把对客户的服务和资源扩大,把保险加进去,把蔬菜供应加进去,把其他的服务加进去,但是主业是什么呢?还是房地产开发,失去了房地产开发,所有的其他东西都废了。

香港物业管理不是由专门的物业管理公司负责的,是聘请一个物业管理经理人,其他的是社会化服务,不需要一个物业公司把所有人都养着。

我也不认为这是未来的主要发展方向。拥有资源大的人可以,几百万的用户,生产几百万套房子,把资源在全国范围内都可以进行调配、组合,可以搞网络化的经营,比如有钢琴老师住在这,有化学老师住在这,可以组织各种的学习,一系列的变化都会出现的,但这不是主业,主业仍然是要买地,要盖房子,要卖房子,要管房子,不然客户资源哪去了?给别人了。

经济观察报:从收入结构和投资结构看,房地产还会是他的主业。

任志强:美国几百年的时间,为什么还说是股市楼市呀?这两个是最集中的体现。

开发商现在一年的住宅竣工面积就10亿平方米左右,按照全国现在的住宅面积,大概240亿平方米,5%的折旧很正常吧,5%就是10亿平方米。如果我们要满足70%的城市化率,至少有440亿平方米左右的建筑面积才能够住,如果按5%的话,就是20多亿平方米了,比现在一年房地产生产量还要大。

不要以为盖完房了就完了,北京这么多破楼怎么办呢?很多要拆除重来的。70年的生命周期,很多也快到了,不拆吗?拆了重建,谁弄呀?不让开发商弄,政府弄,不可能的事。房地产开发建设从世界发展趋势来说,与城市化的扩张同步。

经济观察报:这个过程中有一些什么关键节点的人和事是非常值得纪念的?

任志强:被大家淡忘的是杨慎,80年代建设部的副部长。杨慎当了中国房协四届的会长,他应该说是立过功的,但是他那个时候是完全计划经济的一个起步过程,所以大家会把他遗忘,他没有在后续的过程中再发挥更多的作用。1982年的宪法修改,土地归公,归城市,应该是属于邓小平的功劳。1990年的土地挂牌制度应该是李鹏,1997年的房改应该是朱镕基,这都是重要发展阶段,而此后应该是国土部的831大限,2002年6月份实行土地招拍挂。1997年的时候银行给予个人住房贷款也是一个重大的改革,也和中国的发展紧密联系,而后2008年政府工作报告提出了房地产的基金、REITs,但是没有实行,到现在才开始做正式的实行,这中间耽误了10年的时间。
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